董先生是南京某小區的業主，購買了一個產權車位。讓他沒有想到的是，自己因為沒有及時交納車位管理費，就被物業公司限制車輛出入，每次需要和物業工作人員交涉才能通行。無奈之下，董先生將小區物業公司起訴至南京江寧經濟技術開發區人民法院，最終經法官釋法，該案以調解結案。法官表示，新修訂的《南京市住宅物業管理條例》對物業服務企業違法催交行為作出了更全面的規定，物業服務企業不得采取利用電梯、門禁控制系統限制車輛、人員出入等方式催交物業費。
董某在居住的小區購買了一個車位，車位管理費每月80元。董某一直按時支付物業費和車位管理費，直到2024年1月，他陸續收到物業公司催款短信：“如果不交車位管理費，就會影響出行”。董某認為短信內容違反了法律規定，是一種脅迫，于是拒絕支付2024年的車位管理費。
從此，董某出行遭遇了極大不便。當開車進地下車庫的時候，道閘不能自動抬桿，他需要下車找物業，表明自己是業主擁有產權車位，讓物業人員開門。在駛出小區大門的時候，董某的車輛被識別為“臨時車”，被要求交費，每次都要和物業工作人員交涉才能出去。特別是遇到早晚高峰時，后面的車子狂按喇叭，他感覺這對自己造成了很大的精神壓力。
董某認為這一切都是物業公司在逼迫自己交車位管理費。于是，他將物業公司訴至江寧開發區法院，要求物業公司停止以催交為目的限制其車輛出入小區大門和地下車庫。
“本案反映了目前一個較普遍的問題——欠費不能自動抬桿。”在庭審中，法官向物業公司釋明，物業公司催交方式應當合法。同時，用限制業主出行的方式催交，屬于物業公司濫用權利，除了引發多次投訴、口角紛爭，并不能很好地解決矛盾。
“根據《民法典》第944條第三款，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費，該條款對物業服務人催收措施劃出了紅線。”江寧開發區法官鐘詩蔚表示，因為物業服務人并非供水、供電單位，不是供水、供電合同的當事人，不能利用自己作為物業管理人的便利條件侵害業主的用水、用電權益。
她介紹，新修訂的《南京市住宅物業管理條例》第52條明確規定，物業服務企業不得采取停止或者限制供水、供電、供氣、供熱、通訊以及利用電梯、門禁控制系統限制車輛、人員出入等方式催交物業費。該《條例》對物業服務企業違法催交行為作出了更全面的規定。
本案中，業主是小區公共道路的共有權人，享有通行權，物業服務人無權限制業主通行的權利，更不能以設置門禁系統來限制業主通行。
經過多次調解，物業公司承諾保障董某車輛自由出入小區大門和地下車庫，董某也表態會補交車位管理費，案件以調解結案。
法官說法
物業公司應以提升服務質量 作為提高交費率的前提
那么，物業服務企業應當如何面對催交費用的問題呢？
鐘詩蔚表示，首先，物業服務的職能是對物業實施服務和管理，該職能來源業主的委托。物業公司應以切實提升物業服務質量作為提高交費率的前提。
其次，如業主違反約定逾期不支付物業費，物業公司可以催告其在合理期限內支付，合理期限內仍不支付的，可以將糾紛提交第三方調解組織多元化解；調解不成的，物業公司可以提起訴訟或申請仲裁。
作為業主，也應當善意溝通、配合，積極履行交費義務，共同營造和諧宜居的小區環境。（記者 萬承源）
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